По данным агентства недвижимости "Миэль", в III квартале 2008 года средняя цена 1 кв. м московских офисов класса А по сравнению с предыдущим кварталом снизилась на 13%. Аналитический центр www.irn.ru предупреждал о возможности такого сценария еще в августе в статье "Аренда офисов дорожает необоснованно". Тогда объем неарендованных площадей от общего числа квадратных метров офисов класса А и В составлял около 6%. По оценкам "Индикаторов рынка недвижимости", в течение нескольких месяцев этот показатель вполне мог достичь 10%, после превышения которых, как показывает мировая практика цены на офисы начинают снижаться. Однако на данный момент ситуация оказалась существенно хуже. По данным Миэль, "уровень вакантных площадей на введенных в 2008 году объектах достигает 30%", тогда как год назад "подавляющее большинство качественных объектов находили своих арендаторов еще на стадии строительства". В результате стала снижаться уже не стоимость аренды, а сразу цены самих офисов.
И это не удивительно, ведь по итогам 9 месяцев 2008 года, по данным Миэль, в эксплуатацию было введено 854 тыс. кв. м офисов класса А и В, а до конца года ожидалась сдача 1,9 млн кв. м офисов такого же класса. Это должно было стать своеобразным рекордом и на 41% превысить также ставшие рекордными показатели 2007 года. Однако в связи с финансовым кризисом сдача ряда проектов перенесена на 2009 год. В итоге, прирост относительно результатов 2007 года будет не столь значительным – около 14%. Но, по оценкам "Индикаторов рынка недвижимости" даже этого будет вполне достаточно, чтобы сделать снижение цен на рынке офисов устойчивым явлением.
Дело в том, что рынок офисов гораздо более динамичен, чем, например, рынок жилья. А кризисная ситуация в корне изменила планы многих компаний. Часть из них решила сократить бюджеты на аренду офисов, часть отказалась от расширения, часть передумала открывать офисы в России, а часть решила их вообще закрыть. При этом стоит отметить, что офисы класса А и В снимались преимущественно иностранцами, по которым кризис ударил больнее других. В итоге, как и предполагали эксперты компании "Индикаторы рынка недвижимости", большая часть офисов оказалась в простое. Но в отличие от квартир, сдача офиса внаем более затратное мероприятие. Собственник офиса вынужден даже в случае отсутствия арендатора нести издержки по эксплуатации, охране и многому другому. Кроме того, для владельцев квартир аренда не является одним из основных источников дохода, многие из них делают ставку на рост стоимости недвижимости, тогда как для собственника офиса длительное отсутствие арендатора наносит существенный урон по его экономической устойчивости. Именно поэтому цены предложения на элитное жилье формально пока не снижаются, хотя есть скидки под конкретного покупателя до 30%, а цены на офисы стали падать.
При этом по оценкам аналитического центра www.irn.ru, более динамичный характер офисного рынка позволит ему и раньше завершить период снижения цен, чем рынку жилья. Если на рынке жилья стабилизация цен может начаться во второй половине 2009 года, то офисный рынок "вынырнет", как только появятся первые признаки оздоровления экономики. Если правительство выполнит все заявленные мероприятия по компенсации последствий кризиса в Европе и США, проявившихся в России, то оживления экономики можно будет ждать уже во II квартале 2009 года. Тогда же можно ждать возобновления интереса участников рынка к офисам.
